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取消了公摊面积的香港楼市,现在怎么样了?

发布时间:2022/5/20 0:10:00

文 | 华商韬略 木木

“明明掏了100平米的钱,却住着实际只有70平米的房”,饱受诟病的公摊面积终于在今年两会期间上了提案。

谁知话题冲上热搜却引发巨大争议,真取消了公摊面积,民众的买房压力就能大大减轻吗?

其实这一概念的始作俑者——香港早在十年前就给出了答案。

很多人把公摊面积的诞生归罪于李嘉诚,实际上有点冤枉他。

上世纪五六十年代,香港的住宅楼都是整栋或整层出售,但一些商家发现,能够接手的客户有限,市场难以做大。于是开发商决定改将房屋按户出售,这样买房门槛就大大降低了,一时间前来看房的人络绎不绝。

但新的问题又出现了,门厅、过道、楼梯间、花园这些公共空间的建筑成本怎么办?

精明的商家当然不想自己承担,香槟大厦的开发商想出了一个办法,让每位业主对公共部分承担一部分责任和费用,把成本转嫁到买房人身上。

“公摊面积”的概念就这样诞生了。

那为什么现在大家提起公摊面积都把矛头对准李嘉诚呢?

因为将这种做法从香港一些楼栋普及到全中国,李嘉诚确实做出了不小的“贡献”。

50年代末,李嘉诚开始涉足香港房地产市场,和香槟大厦一样,李嘉诚在卖楼时发现了同样的问题,于是他也仿照这种办法按户出售,并要求业主承担公摊面积费用。随着李嘉诚和他的长江实业在香港楼市地位不断提升,后来者也纷纷效仿。到了80年代,长江实业、新鸿基地产等巨头开始掌控香港地产的“半壁江山”,公摊面积也就在香港成为常规做法了。

内地改革开放后,作为先锋城市的深圳最先被香港地产“浸染”。

1987年,深圳正式从香港引进了土地招拍挂模式,1994年又从香港引进楼花形成内地的房屋预售制度,可以说内地后来的地产开发销售几乎就是完整复制了香港的这一套模式。

公摊面积当然也在其中。

1995 年实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》明文规定,商品房买卖所签订的商品房购销合同中,应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积,并注明该商品房的套内建筑面积(实得建筑面积)及应合理分摊的公用建筑面积。

就这样,公摊面积在内地的商品房销售中成为公开、公认的规则,在之后的楼市销售中被开发商普遍采用。

乍一听业主们一起分摊这些面积似乎有些道理,可诡异的是国际上买房要“公摊”的只有我们一家。回过神来的香港人开始发问,“公摊面积”真的合理吗?

随着开发商越来越肆意妄为,得房率40%的丑闻频频爆出,香港民众的质疑声也越来越大。

终于,2013年1月1日香港开始实行住宅物业销售新规,要求地产代理在推销二手住宅时要先行提供物业单位的实用面积信息,然后才可有选择性地提供相关的建筑面积数据。之后颁布的《一手住宅物业销售条例》将上述规定拓展到了新盘。

就此,公摊面积时代在香港正式终结。

新政的实施是众望所归,但取消了公摊面积后在香港买房更容易了吗?

首先,公摊面积只是一种计算方式。从开发商的角度来说,无论采用建筑面积还是套内面积,房屋的成本和既定的利润总额不会改变,也就是说购房者需要付的总房价不会变。

以一套建筑面积100平,套内面积70平的房屋为例,房屋售价定为350万,如果按照建筑面积计算,房屋单价为3.5万每平米。取消公摊面积后改为按70㎡出售,开发商为保证利润不变,会将单价变成5万,房屋总价依然是350万。

总之一句话,羊毛出在羊身上,无论怎么计算,商家不会做亏本的生意。

根据香港2021最新数据,房价最贵的中西区,折算下来均价近20.9万一平米;最低的屯门区,均价10.7万元一平米。去年全年香港楼价涨幅超过4%,平均楼价逼近1,000万元。

在内地令人咂舌的深圳房价,对比香港可谓是小巫见大巫,香港普通打工人想要购置一套商品房依然是压力山大。

不管怎么说,取消公摊面积的确让房屋销售更加公开透明,内地已有城市开始试行,可以预见未来这将是大势所趋。

但公摊面积从来不是造成今日民众购房难的“罪魁祸首”,要纾解大众的压力,恐怕还需要更多真正“治本”的措施。

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